החזר מס שבח מקרקעין - בדוק אם מגיע לך

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מקרקעין מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס מוטל על הרווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין או מפעולה באיגוד מקרקעין. השבח מחושב כהפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, כאשר משווי הרכישה מותר לנכות הוצאות שהוצאו בקשר לנכס.

שיעור מס השבח משתנה בהתאם לתקופת הבעלות על הנכס ולסוג הנכס. עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 2014, החישוב מבוצע באופן ליניארי - כלומר, חלק מהשבח שנצבר עד סוף שנת 2013 עשוי להיות פטור ממס, ורק החלק שנצבר מינואר 2014 ואילך חייב במס. שיעור המס על החלק החייב הוא בדרך כלל 25%.

החזר מס רכישה - מתי אפשר לקבל?

מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישת נכס מקרקעין. במקרים מסוימים ניתן לקבל החזר מס רכישה - למשל כאשר עסקת הרכישה בוטלה, כאשר שולם מס רכישה ביתר עקב סיווג שגוי של הנכס, או כאשר הרוכש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות (כגון דירה יחידה) ולא קיבל אותן בעת הרכישה. הגשת בקשה לתיקון שומת מס רכישה אפשרית תוך 4 שנים מיום הוצאת השומה.

הוצאות מוכרות שמפחיתות את השבח

אחד התחומים שבהם נישומים רבים מפסידים כסף הוא אי-דיווח מלא על הוצאות מוכרות. הוצאות אלה מופחתות משווי הרכישה ובכך מקטינות את השבח החייב במס. ההוצאות המוכרות כוללות, בין היתר:

• שיפוצים והשבחות - כל השקעה שהשביחה את הנכס, כגון שיפוץ מטבח, הוספת חדר, או שדרוג תשתיות. חשוב לשמור קבלות וחשבוניות.
• עמלת תיווך - עמלה ששולמה למתווך בעת רכישת הנכס או מכירתו.
• שכר טרחת עורך דין - הן בעת הרכישה והן בעת המכירה.
• מס רכישה ששולם - מס הרכישה ששולם בעת רכישת הנכס נחשב להוצאה מוכרת.
• הוצאות מימון - ריבית על משכנתא או הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הנכס, בתנאים מסוימים.

ניסיוננו מראה שנישומים רבים אינם מדווחים על כלל ההוצאות שמגיעות להם, ולכן משלמים מס שבח גבוה מהנדרש.

פטורים ממס שבח - האם אתם זכאים?

חוק מיסוי מקרקעין מעניק מספר מסלולי פטור ממס שבח. חשוב להכיר אותם כדי לוודא שאתם מנצלים את כל הזכויות שמגיעות לכם:

פטור לדירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2))

מוכר שבבעלותו דירת מגורים יחידה רשאי למכור אותה בפטור ממס שבח, בתנאי שלא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הפטור חל עד לתקרה הקבועה בחוק, ומעל התקרה ישולם מס באופן יחסי.

מוטב הליניארי (לדירות שנרכשו לפני 2014)

בעלי דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 זכאים לחישוב ליניארי מוטב. במסלול זה, חלק השבח שנצבר עד סוף 2013 פטור ממס, וחיוב המס חל רק על חלק השבח שנצבר מ-2014 ואילך. מסלול זה רלוונטי במיוחד למי שמחזיק נכסים לאורך שנים ארוכות.

פטורים נוספים

קיימים פטורים להעברה בין בני זוג (סעיף 62), העברה ללא תמורה (סעיף 62), העברה בירושה, ופטורים לפינוי-בינוי ותמ"א 38. כל מקרה נבחן לגופו, ולכן חשוב לקבל ייעוץ מקצועי.

קיזוז הפסדי הון כנגד מס שבח

אחת האפשרויות שרבים אינם מודעים לה היא קיזוז הפסדי הון כנגד שבח מקרקעין. אם הפסדתם כספים ממכירת ניירות ערך, נכסים דיגיטליים, או נכסים אחרים - ייתכן שניתן לקזז הפסדים אלה כנגד השבח שנוצר ממכירת המקרקעין, ובכך להפחית את חבות המס באופן משמעותי.

הכללים לקיזוז הפסדי הון מעוגנים בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין. באופן כללי, הפסד הון שוטף ניתן לקיזוז כנגד רווח הון או שבח באותה שנת מס. הפסד הון מועבר (משנים קודמות) ניתן לקיזוז כנגד רווח הון בלבד, בכפוף לתנאים מסוימים.

חשוב לציין: קיזוז הפסדים דורש תכנון מס נכון ותיעוד מסודר. אני אבדוק עבורכם אם קיימים הפסדים שניתן לנצל לצורך הפחתת חבות מס השבח.

למידע נוסף על קיזוז הפסדים בשוק ההון, ראו החזר מס על הפסדים בשוק ההון.

חישוב החזר מס שבח - איך זה עובד?

חישוב החזר מס שבח מתבסס על בדיקה מחדש של שומת המס שהוצאה. הבדיקה כוללת אימות נכונות חישוב השבח, ניצול מלא של הוצאות מוכרות, יישום פטורים רלוונטיים, וקיזוז הפסדי הון במידה וישנם. כאשר מתגלה שהמס ששולם עולה על המס הנדרש - ניתן להגיש בקשה להחזר.

טופס החזר מס שבח הוא למעשה בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, או השגה על שומה לפי סעיף 87. הבקשה מוגשת למשרד מיסוי מקרקעין האזורי בצירוף המסמכים התומכים.

תיקון שומת מס שבח

אם קיבלתם שומת מס שבח וסבורים שהיא שגויה, יש לכם זכות להגיש השגה תוך 30 יום מיום קבלת השומה. מעבר לכך, סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנקבעה, אם התגלו עובדות חדשות או טעות בחישוב.

גם לאחר תקופת ארבע השנים, ניתן במקרים מסוימים לפנות למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה מנהלית לתיקון השומה. בקשות אלו נבחנות לגופן ומצריכות נימוקים משכנעים.

מתי כדאי לפנות לבדיקת זכאות?

כדאי לפנות ל-GetTax לבדיקה במצבים הבאים:

• מכרתם נכס ושילמתם מס שבח - ואינכם בטוחים שניצלתם את כל הפטורים וההטבות.
• לא דיווחתם על כלל ההוצאות המוכרות בעת הגשת השומה.
• יש לכם הפסדי הון משוק ההון או ממכירת נכסים אחרים שלא קוזזו.
• קיבלתם שומה שנראית לכם גבוהה מהצפוי.
• אתם מתכננים למכור נכס ורוצים תכנון מס מראש.

מס שבח לגמלאיים ופנסיונרים

אם אתם גמלאיים או פנסיונרים שמכרתם נכס, ייתכן שזכאים לכם הטבות מס ייחודיות מעבר לפטורים הרגילים. שילוב של נקודות זיכוי לגיל, פטורים על הכנסות ריבית, והטבות נוספות יכול להפחית את חבות המס. למידע נוסף, קראו על החזר מס לגמלאיים ופנסיונרים.

איך GetTax עוזרת לכם?

התהליך שלי פשוט ונוח. אני בודקת את שומת מס השבח שהוצאה לכם, מזהה הוצאות מוכרות שלא דווחו, בוחנת אפשרויות לקיזוז הפסדים, ומוודאת שנוצלו כל הפטורים הרלוונטיים. אם נמצאה אפשרות להחזר - אני מגישה את הבקשה עבורכם.

הבדיקה הראשונית היא ללא עלות וללא התחייבות. אני עובדת במודל של תשלום רק על הצלחה - כלומר, אתם משלמים רק אם הצלחנו להחזיר לכם כסף.

עמודים נוספים שעשויים לעניין אתכם

• החזר מס על השקעות בשוק ההון
• החזר מס לגמלאיים ופנסיונרים
• שאלות נפוצות על החזרי מס

שאלות נפוצות על החזר מס שבח